¿Qué es el Registro de la Propiedad?

  • PRESENTACIÓN:

    Tradicionalmente se ha concebido el Registro de la Propiedad Inmueble desde tres puntos de vista:

    Como Institución Jurídica: Dice DíEZ PICAZO que el Registro de la Propiedad es una institución administrativa destinada a contener la publicidad oficial de la situación jurídica de los bienes inmuebles.

    Como Oficina: Las inscripciones o anotaciones y demás asientos registrales sólo se practicarán en los libros de la oficina registral en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles.

    Como Conjunto de Libros: Dice ROCA SASTRE que el Registro de la Propiedad  es la reunión ordenada de los libros oficiales debidamente numerados y legalizados existentes en cada oficina pública de registro, en los que se extienden, conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles.

    El artículo 1 de la Ley Hipotecaria determina la finalidad del Registro de la Propiedad:

    “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”.

    Nuestro compañero GARCIA GARCIA acierta cuando dice que el objetivo del Registro de la Propiedad es servir de instrumento de publicidad  y define técnicamente algo tan complejo como la  publicidad registral del siguiente modo:

    “La exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad  “erga omnes” y con ciertos efectos sustantivos sobre la situación publicada”.

    Sin embargo, a los Registradores de Cataluña nos gusta caracterizar el Registro de la Propiedad tal y como lo hace LOPEZ MEDEL,  es decir como un Servicio Público, de carácter esencial que tiene por objeto la publicidad de determinadas situaciones jurídicas por medio de la inscripción del dominio y los derechos reales sobre inmuebles.

    La razón del servicio público en que consiste el Registro de la Propiedad estriba en la seguridad del tráfico inmobiliario, de la cual es destinataria la sociedad, a la vez que se satisface el interés particular de los individuos.

    Este servicio público, el Registro de la Propiedad, está a cargo de funcionarios públicos, técnicos en Derecho, con facultades de índole jurisdiccional, es decir, de nosotros, de los Registradores, los cuales no tenemos otra misión profesional que la de servir a la Justicia Registral a través de nuestra calificación.

    ¿Para qué sirve el Registro de la Propiedad?

    Para proporcionar seguridad jurídica al tráfico inmobiliario y proteger al titular inscrito y a terceros que confíen en el contenido de los derechos publicados, garantizando su exactitud.

    ¿Qué se inscribe en el Registro?

    Los documentos que se refieren a la adquisición de bienes inmuebles, derechos reales que recaigan sobre éstos, como la hipoteca o las servidumbres, y resoluciones judiciales o administrativas que les puedan afectar, como los embargos.

    ¿Qué documentos acceden al registro?

    Generalmente acceden los documentos públicos, tanto notariales y judiciales como administrativos, y, sólo en los casos previstos, pueden acceder documentos privados, como por ejemplo, distribución de responsabilidades hipotecarias entre varias fincas, o adjudicaciones hereditarias con heredero único.

    ¿Es obligatorio inscribirse?

    No. En el derecho español inscribirse es voluntario.

    ¿Qué ventajas se obtiene al inscribirse en el registro?

    Se obtiene seguridad jurídica ya que, una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como cierto sólo lo que se dice en el registro. La inscripción de los inmuebles facilita la transmisión y la obtención de financiamiento a costes inferiores.

     ¿Cuál es el riesgo que se corre si no se inscribe?

    Se ve perjudicado por los actos que voluntariamente realice el titular registral o por las cargas y los gravámenes que puedan imponerse sobre el inmueble, ya que se le consideraría propietario con carácter general.

    ¿Que riesgos se corren si no se consulta en el registro?

    No se tendría la certeza sobre quién es el propietario de la finca ni sobre las cargas que recaen sobre la misma.

    ¿Caduca el derecho una vez inscrito?

    No. Los asientos definitivos no tienen plazo de duración. Una vez inscrito, el derecho dura para siempre sin que sea necesario renovarlo.

    ¿Los extranjeros tienen algún régimen especial para inscribir sus derechos?

    La legislación da el mismo trato a los nacionales que a los extranjeros.

    ¿Es público el registro?

    Sí, pero sólo para quién tenga interés legítimo de conocerlo, respecto a una finca concreta, lo cual ha de ser apreciado por el Registrador.

    ¿Cómo se obtiene la publicidad?

    Hay dos medios: la nota simple y la certificación. Las dos han de contener, en general, la descripción de la finca, la titularidad y las cargas. La primera tiene valor meramente informativo. La certificación es el único medio de acreditar fehacientemente el contenido del registro y que está firmada por el Registrador.

    ¿Cuánto cuesta inscribirse?

    No hay una cantidad fija, ya que depende del valor que se le de en ell documento al bien que se inscribe. Se cobra sobre la base de unas tarifas aprobadas por el Gobierno y se publican en el Boletín Oficial del Estado.

    MÁS SOBRE EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

    INSCRIPCIÓN:

    Como regla general el documento debe presentarse en el registro de la propiedad donde radique la finca. Sin embargo, para ganar fechas y antes de su entrega material, se pueden presentar por medio de fax en los siguientes casos:

    1º.- Cuando el documento se otorgue en un término municipal en el que no radique la finca, se puede acudir al registro de la propiedad de la localidad y hacer la presentación a través de él, donde, además, le informarán de los pasos a seguir.

    2º.- Los Notarios, a petición de parte, pueden presentar las escrituras por ellos autorizadas en cualquier registro de España por medio de telefax.

    3º.- Los órganos judiciales podrán, igualmente, remitir a los Registros de la Propiedad por fax las resoluciones judiciales susceptibles de causar un asunto.

    Asimismo, se puede presentar por correo.

    Para poder inscribir el documento presentado es necesario que se hayan cumplido los requisitos fiscales.

    LIQUIDACIÓN:

    Lugar de presentación de las autoliquidaciones del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Operaciones Societarias y Actos Jurídicos Documentados de acuerdo con el art. 102 del R.I.T.P.A.J.D. (R.D. 828/1995, de 29 de mayo., con la Ley 30/1983, de 28 de diciembre, modificada por la Ley 32/1987, de 22 de diciembre, la Ley 14/1996, de 30 de diciembre, ambas reguladoras de la cesión de tributos del Estado a las Comunidades Autónomas, así como la disposición adicional novena de la Ley 30/1998 de medidas fiscales, administrativas y de orden social).

    Transmisión, arrendamiento, y constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles.

    Compraventa, arrendamiento, servidumbre, derechos de uso y disfrute, etc.

    Lugar donde radique el inmueble.

    Si se trata de varios inmuebles de una sola comunidad, en el lugar donde radiquen los inmuebles de mayor valor.

    Si se trata inmuebles de varias comunidades, se deberá presentar una autoliquidación en cada una de las comunidades afectadas.

    Actos jurídicos documentados.

    Agrupación, agregación, segregación, división, obra nueva, préstamos hipotecarios con entidades de crédito y. en general, todos aquellos documentos notariales cuyas operaciones estén sujetas a IVA. y sean inscribibles.

    Lugar donde radique el Registro donde se inscriba el acto.

    Si el documento contiene varios actos de una sola comunidad, en el lugar donde radique el Registro donde se inscriban los actos de mayor valor.

    Si el documento contiene actos inscribibles en varias comunidades, se deberá presentar una autoliquidación en cada una de las comunidades afectadas.

    En las comunidades autónomas de Andalucía, Castilla la Mancha y Extremadura, se presentara siempre la autoliquidación en el lugar de otorgamiento de la escritura.

    Operaciones societarias.

    Constitución de sociedades, aumento de capital, reducción de capital, fusión, liquidación, etc.

    Lugar donde tenga su domicilio fiscal la sociedad.

    Transmisión de bienes muebles.

    Maquinaria, vehículos, enseres, ganados, etc.

    Lugar donde tenga su domicilio fiscal el adquiriente.

    Transmisión de acciones y participaciones sociales.

    Lugar de formalización de la operación.

    Letras de cambio y documentos de giro.

    Lugar de emisión.

    Concesiones administrativas.

    Concesiones de bienes: Lugar donde radiquen los bienes.

    Concesiones de servicios: Lugar donde se ejecuten los servicios, salvo en las comunidades autónomas de Andalucía, Castilla la Mancha y Extremadura que se presentaran donde tenga su domicilio el sujeto pasivo.

    Anotaciones preventivas de embargo.

    Lugar donde radique el registro en el que se deba practicar la anotación.

    Hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento.

    Lugar donde radique el Registro en el que se deba practicar la inscripción.

    Regla residual.

    Cuando no se pueda establecer el lugar según las reglas anteriores, se presentará en el lugar donde se haya otorgado el documento.

    NOTA SIMPLE:

    La nota simple proporciona información breve y concisa, en soporte papel, sobre la situación jurídica de una finca (breve descripción, propietario y cargas, si las hubiera).

    Puede obtenerse, si conoce todos los datos registrales de la finca, mediante solicitud dirigida, por cualquier medio, al registro de la propiedad correspondiente o a través de cualquier otro registro, donde encontrará ayuda para cumplimentar la solicitud.

    En todo caso, también puede obtener la nota informativa por correo electrónico a través de esta página Web, utilizando el enlace situado a continuación.

    ¿Desea solicitar información registral?

    TITULARIDAD:

    Si desea conocer los bienes y derechos que una persona tiene inscritos en cualquier Registro de España, puede proceder de la siguiente manera:

    a) Acudir directamente a un registro.

    b) Hacer esta consulta a través de correo, fax o e-mail.

    c) Realizar la petición de información a través de esta página, seleccionando el enlace situado a continuación.

    ¿Quiere solicitar información en el Índice General de Titularidades?

     

    COSTE DE INSCRIPCIÓN:

    (Ver documento acrobat) http://www.registradores.org/principal/ficheros/costesweb.pdf

    Regulación general, especial y práctica.

    DERECHOS DEL USUARIO:        

     

    Derecho a que el Registrador le preste sus servicios en oficinas instaladas con las condiciones que garanticen la seguridad y conservación de los libros y documentos.

    Derecho a que el Registrador le preste sus servicios en oficinas instaladas con las condiciones que garanticen la seguridad y conservación de los libros y documentos, cumpliendo los requisitos fijados al efecto y a exigir del Colegio de Registradores que vele por dicha adecuada instalación (art.357 RH y de los Estatutos Generales del Colegio).

    Derecho a obtener asesoramiento verbal del Registrador.

    Derecho a obtener asesoramiento verbal del Registrador sobre cualquier materia relacionada con el registro.

    En particular la información podrá versar sobre la inscripción de derechos sobre inmuebles, los requisitos registrales de los actos y contratos relativos a derechos inscribibles, los recursos contra la calificación y sobre los medios registrales más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan quienes la soliciten (art.334 de RH).

    Derecho a obtener del Registrador un informe escrito.

    Derecho a obtener del Registrador un informe escrito sobre la situación jurídico-registral de una finca o derecho, o del modo más conveniente de actualizar el contenido registral, o bien sobre el alcance de una determinada calificación registral (art.335 del RH).

    Derecho a obtener una certificación o una nota simple en un plazo de cuatro días.

    Derecho a obtener, si se desea conocer la situación jurídica de un inmueble, una certificación o una nota simple en el plazo de cuatro días, a contar desde la solicitud de información (art. LH y 332 RH).

    Derecho a obtener información de cualquier inmueble situado en España.

    a) Acudiendo personalmente a cualquier registro.

    b) Por correo electrónico, dirigiéndose al registro en el que figure inscrito el inmueble.

    Derecho a que el Registrador facilite al Notario información adecuada sobre la situación registral de una finca.

    Derecho a que el Registrador facilite al Notario elegido, la información adecuada sobre la situación registral de una finca a los efectos de otorgamiento de escritura de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derechos reales sobre los mismos, y que dicha información se actualice de forma que se eviten fraudes o sorpresas (art.354 RH).

    Derecho a obtener un resguardo que acredite la entrega del documento.

    Derecho a obtener, al presentarse el documento a inscripción en el registro, un resguardo que acredite la entrega del documento, expresando el día y hora de la presentación y el número y tomo del diario en el que haya extendido el asiento (art.419 del RH).

    Derecho a que el Registrador presente en el diario la comunicación que el Notario le envíe.

    Derecho a que el Registrador presente en el diario la comunicación que el Notario le envíe de haber autorizado una escritura susceptible de ser inscrita, el mismo día del otorgamiento, disponiendo entonces de diez días hábiles para consolidar el asiento practicando mediante la aportación del documento (art.418 RH).

    Derecho a que el Registrador califique con arreglo a Derecho y bajo su responsabilidad los documentos.

    Derecho a que el Registrador califique con arreglo a Derecho y bajo su responsabilidad los documentos que se presenten y obtener la inscripción correspondiente o una explicación suficiente de los motivos por los que no puede extenderse el asiento (art.18 y 19 LH).

    Derecho a obtener, en los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción, un informe.

    Derecho a obtener, en los supuestos de denegación o suspensión de la inscripción, un informe que exprese los medios de subsanación, rectificación o convalidación de las faltas o defectos de que adolezca la documentación presentada (art.333 RH).

    Derecho a obtener la inscripción de los derechos en el plazo de 15 días hábiles.

    Derecho a obtener la inscripción de los derechos en el plazo de 15 días hábiles, a contar desde la presentación del documento en el registro.

    Si existe una causa que lo justifique, la inscripción podrá hacerse dentro de los 30 días (art. 97 RH).

    Derecho a que no se retrase por falta de pago de los honorarios el despacho de los documentos presentados ni su devolución.

    Derecho a que no se retrase por falta de pago de honorarios el despacho de los documentos presentados ni su devolución (art.431 RH).

    Derecho a recurrir contra la decisión del Registrador en el caso de que se niegue a practicar el asiento solicitado.

    Derecho a recurrir contra la decisión del Registrador en el caso que se niegue a practicar el asiento solicitado, ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia competente y ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin perjuicio de las acciones que correspondan ante los Tribunales de Justicia (art.66 LH).

    Derecho a que el asiento practicado en el registro y salvaguardado por los Tribunales de Justicia no sea anulado o modificado por el Registrador.

    Derecho a que el asiento practicado en el registro y salvaguardado por los Tribunales de Justicia no sea modificado o anulado por el Registrador, salvo que se haya seguido el procesamiento legalmente previsto al efecto, que, como regla general, exige el consentimiento de los interesados o resolución judicial (art.1 y 40 LH).

    Derecho a obtener una minuta detallada de los honorarios.

    Derecho, en caso de disconformidad con la minuta de honorarios formulada por el Registrador, a impugnarla dentro del plazo de 15 días hábiles siguientes a su notificación o entrega.

    La impugnación deberá presentarse ante el Registrador que la hubiere formulado, quien, con su informe, la elevará, en el plazo de 10 días hábiles, ante la Junta Directiva del Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad para su resolución.

    Derecho, en caso de disconformidad con la minuta de honorarios formulada por el Registrador, a impugnarla dentro del plazo de 15 días hábiles siguientes a su notificación o entrega.