Data:

23 de de novembre de 2022

Actualització Descriptiva de Finques en el Registre de la Propietat

Probablement, alguns dels lectors pensarà que quan llegeix la descripció que té la seva finca al Registre de la Propietat, pensi que està antiquada, especialment i intensament a les finques rústiques de la Catalunya buidada.

Altres, tenint les finques ben descrites en el Registre de la Propietat, s’enfronten a diversos problemes amb el Cadastre Immobiliari que, en conseqüència, tenen una gran repercussió a l’hora de pagar els impostos. Abordarem aquest punt més endavant.

Però què és i en què consisteix la descripció d’una finca registral? La finca és l’objecte sobre el qual recau o grava el dret que s’inscriu en el Registre de la Propietat (ple domini, usdefruit, nua propietat, hipoteca...). Els requisits que han de contenir les descripcions de finques s’inclouen a l’article 9 de la Llei hipotecària (LH) i 51 del Reglament hipotecari (RH).

Així, a grans trets, els elements que descriuen la finca són: la seva situació física detallada; la seva naturalesa -rústica o urbana-; límits; superfície; s'inclourà, si escau, la referència cadastral i el fet de si la finca es coordina gràficament o no amb el Cadastre.

El desfasament en la descripció pot donar-se per molts motius, però el principal és l'abandonament en l'actualització descriptiva de les finques en les successives transmissions que de la descripció se n'han fet:

  • Pel que fa a la superfície de la finca, pot ser que el desquadrament amb la realitat vingui donat perquè la descripció de la finca és molt antiga i abans no hi havia mètodes de càlcul moderns, que permeten conèixer amb exactitud la seva superfície.En el seu moment, també es van immatricular finques sense superfície, o la mesura de superfície de les quals s'expressava en jornals – en finques rústiques- o en pams quadrats – finques urbanes-, ambdues mesures força esteses a Catalunya.
  • Pel que fa a la naturalesa, rústica o urbana, és probable que certes finques rústiques, situades als afores dels pobles, al llarg dels anys hagin passat a formar part del nucli urbà de la ciutat, i avui siguin urbanes. També és possible que el tipus de finca rústica, de secà o de regadiu, o el tipus de cultiu hagi canviat amb el pas del temps, i es vulgui actualitzar la descripció per ajustar-ne el valor: no és el mateix que la finca es vengui com a plantada de vinya que erma; o que reflecteixi que la finca disposa de reg.
  • Pel que fa als límits, podem trobar que els límits nominals, és a dir, aquells que expressen noms de persones, fan referència a persones que ja han mort i que no tenen res a veure amb la realitat actual. També pot donar-se el cas que s’hagin obert nous camins o que els que hi fossin, s'hagin transformat en carrers o carreteres.
  • Són moltes les finques que s'han vist afectades per expropiacions, per exemple, per obrir carreteres (nacionals, autonòmiques o provincials) o per a la xarxa ferroviària, en les quals l'Administració, incomplint la seva obligació d'inscripció, no les ha presentat al Registre. El particular es troba, doncs, amb una finca de cabuda molt més petita, o fins i tot dividida en diverses porcions.
  • Pel que fa a la situació, a tots els municipis s’ha produït algun canvi en el nom dels carrers o en la numeració – amb la Llei de memòria històrica, s'han vist afectats molts carrers del llistat de carrers català-. Pel que fa a les partides de les finques rústiques, de vegades es coneixen popularment per un nom, que és el que apareix amb freqüència a la descripció registral i a l'escriptura, que difereix de la partida Cadastral.

Per a totes aquestes discrepàncies hi ha solució, i amb la reforma de la Llei hipotecària de 2015 (Llei 13/2015), s'han agilitzat els tràmits, i la rectificació es pot demanar davant  notari o en una instància presentada al Registre de la Propietat on es troben les finques.

Com actualitzo la meva finca?
Hi ha diverses maneres d'actualització. Per al teu cas concret, t’aconsellem que ho consultis en el Registre de la Propietat corresponent, ja que t’indicaran exactament què has de fer. Aquí generalitzarem i explicarem de manera àmplia els diferents procediments registrals.

En primer lloc, has de comprovar si el Cadastre Immobiliari de la teva finca és correcte, és a dir, indica el carrer i número correctes, en les urbanes; la partida, en les rústiques; la superfície sigui correcte; i el pla proporcionat pel Cadastre correspongui a la situació física de la finca (sense envair els veïns).

Si el Cadastre es correspon amb a la realitat, el titular registral mitjançant una instància amb signatura legitimada davant el Registrador o davant el Notari juntament amb la certificació cadastral descriptiva i gràfica –que es pot obtenir a l'oficina del Registre en tramitar el procediment-, pot sol·licitar la rectificació. L'operació davant el Registrador no se subjecta a impostos.

En cas de correccions de nom o número de carrer, o de nom de partida, n’hi haurà prou amb presentar l’esmentada instància juntament amb el “certificat de correspondència” de carrers o de partides emès pel secretari de l'Ajuntament. Pot ser que la correspondència ja estigui acreditada en el Registre, com és el cas dels carrers amb noms preconstitucionals, el nom dels quals va canviar amb l'arribada de la democràcia.

Si tens dubtes sobre si el Cadastre Immobiliari és correcte, a la teva oficina registral també t'ajudaran. 

El procediment registral de rectificació varia en funció del tipus d'operació a practicar:

  • Si es tracta d'actualitzar el nom o número de carrer, o la partida, en un màxim de 15 dies la rectificació estarà inscrita, prèvia qualificació favorable del Registrador, sempre que s'apreciï la correspondència entre Cadastre i Registre.
  • Si es tracta d'una rectificació de cabuda inferior al 10% de la cabuda inscrita, corresponent-se la localització de la finca i sense alteració de límits fixes, és a dir, no s'alteren els carrers, carreteres, rius, torrents, ... adjacents, la rectificació es practicarà en el termini màxim de 15 dies, prèvia qualificació favorable del Registrador, mitjançant la presentació de la instància al·ludida juntament amb la certificació cadastral descriptiva i gràfica. Un cop inscrita, es notificarà als confrontants registrals, per imperatiu de l'article 201.3 LH.
  • Si es tracta d'una rectificació de superfície de cabuda superior al 10% de la cabuda inscrita, o hi ha una alteració de límits fixos, o hi ha qualsevol altre tipus d'error descriptiu, la instància s’ha de presentar juntament amb la certificació cadastral descriptiva i gràfica. El procediment consistirà a preguntar als confrontants registrals. Si transcorreguts 20 dies no presenten al·legacions a la rectificació, aquesta s’inscriurà, prèvia qualificació favorable del Registrador. Aquest procediment està regulat a l'article 199 de la Llei hipotecària.

Què passa si el Cadastre Immobiliari no es correspon amb la realitat?
En el cas que el Cadastre presenti algun tipus d'error, la rectificació de la descripció de les finques també és possible de manera àgil.

Ja hem comentat que els carrers, els números de la casa i les partides, es poden rectificar amb la instància privada juntament amb el certificat de l'Ajuntament.

Però, com ho fem per rectificar la superfície? En el cas que el Cadastre no reflecteixi fidelment la superfície de la finca, un tècnic, com pot ser un arquitecte tècnic, l‘ha de mesurar. Un cop mesurada, la rectificació s’ha de sol·licitar mitjançant la presentació de la instància privada del titular registral juntament amb la certificació del tècnic on descrigui la superfície de la finca i l'informe de validació gràfica cadastral. Aquest informe serà comunicat pel Registre de la Propietat al Cadastre perquè aquest alteri la seva cartografia. Per tant, en un únic procediment registral, també es pot rectificar el Cadastre Immobiliari.

Presentació telemàtica.
Si disposes de signatura electrònica (el DNI electrònic és un suport que pot emmagatzemar-la), pots sol·licitar el procediment de la teva rectificació des del teu domicili, sense haver d'acudir a l'oficina del Registre.

Has d'entrar en el següent enllaç, del Registre en línia: 

https://sede.registradores.org/site/home
A la pàgina següent, trobaràs les instàncies que pots emplenar, en funció de la rectificació que vulguis sol·licitar:

https://www.registradores.org/documentacion-y-descargas/instancias-de-presentacion

La instància ha d’estar signada pel/s titular/s registrals, amb la signatura electrònica. La majoria dels certificats municipals catalans ja compleixen els requisits de comprovació electrònica de validesa, així com les certificacions cadastrals descriptives i gràfiques i els informes de validació gràfica cadastral. Si es requereix un informe tècnic, també s’ha de signar electrònicament.

Això que sembla tan complicat, no ho és, Ajuntament, Cadastre i tècnics estan familiaritzats amb la documentació electrònica.

Si decideixes no optar per la tramitació telemàtica, pots dirigir-te a l'oficina del Registre de la Propietat competent, on t'ajudaran i guiaran durant tot el procés d’actualització descriptiva.

Blog General
   DEGANAT DELS REGISTRADORS DE LA PROPIETAT, MERCANTILS I DE BÉNS MOBLES DE CATALUNYA