Actualización Descriptiva de Fincas en el Registro de la Propiedad
Fecha:
23 de noviembre de 2022Actualización Descriptiva de Fincas en el Registro de la Propiedad
Probablemente, alguno de los lectores pensará que cuando lee la descripción que su finca tiene en el Registro de la Propiedad piense que está anticuada, especial e intensamente en las fincas rústicas de la Catalunya vaciada.
Otros, teniendo bien descritas las fincas en el Registro de la Propiedad, se enfrentan a variopintos problemas con el Catastro Inmobiliario que, consiguientemente, tienen una enorme repercusión a la hora de pagar los impuestos. Este punto lo vamos a abordar con posterioridad.
Pero ¿qué es y en qué consiste la descripción de una finca registral? La finca es el objeto sobre el que recae o grava el derecho que se inscribe en el Registro de la Propiedad (pleno dominio, usufructo, nuda propiedad, hipoteca…). Los requisitos que deben contener las descripciones de las fincas vienen recogidos en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria (LH) y 51 del Reglamento Hipotecario (RH).
Así pues, a grandes rasgos, los elementos que describen la finca son: su situación física detallada; su naturaleza -rústica o urbana-; linderos; superficie; se incluirá, en su caso, la referencia catastral y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro.
El desfase en la descripción puede darse por muchos motivos, pero el principal es el abandono en la actualización descriptiva de las fincas en las sucesivas transmisiones que de ella se han hecho:
- En cuanto a la superficie de la finca, puede ser que el descuadre con la realidad venga dado porque la descripción de la finca sea muy antigua y antes no se disponía de los modernos métodos de cálculo, que permiten saber con exactitud su superficie.
- En su momento, también se inmatricularon fincas sin superficie, o cuya medida superficial se expresaba en jornales – en fincas rústicas- o en palmos cuadrados – fincas urbanas-, ambas medidas bastante extendidas en Catalunya.
- En cuanto a la naturaleza, rústica o urbana, es probable que ciertas fincas rústicas, situadas en las afueras de los pueblos, con el paso de los años hayan pasado a formar parte del casco urbano de la ciudad, y hoy sean urbanas.
- También es posible que el tipo de finca rústica, secano o regadío, o el tipo de cultivo haya cambiado con el paso del tiempo, y quiera actualizar la descripción para ajustar su valor: no es lo mismo que la finca se venda como plantada de viña que yerma; o que refleje que la finca dispone de riego.
- En cuanto a los linderos, nos podemos encontrar que los linderos nominales, es decir, aquellos que expresan nombres de personas, se refieran a personas ya fallecidas y que nada tienen que ver con la realidad actual. También puede darse el caso de haberse abierto nuevos caminos o que los que hubiera, se hayan transformado en calles o carreteras.
- Son muchas las fincas que se han visto afectadas por expropiaciones, por ejemplo, para abrir carreteras (nacionales, autonómicas o provinciales) o para la red ferroviaria, en que la Administración, incumpliendo la obligación que tiene de inscribir, no las haya presentado al Registro. El particular se encuentra, entonces, con una finca de cabida mucho menor, o incluso dividida en varias porciones.
- En cuanto a la situación, en todos los municipios ha habido algún cambio en el nombre de las calles o en la numeración – con la Ley de memoria histórica, se han visto afectadas bastantes calles del callejero catalán-. Por lo que respecta a las partidas de las fincas rústicas, a veces se conocen popularmente con un nombre, que es el que frecuentemente aparece en la descripción registral y en la escritura, que difiere de la partida Catastral.
Para todas estas discrepancias hay solución, y con la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015 (Ley 13/2015), se han agilizado los trámites, y pudiendo solicitarse la rectificación ante el notario o en una instancia presentada al Registro de la Propiedad donde radican las fincas.
¿Cómo actualizo mi finca?
Existen varias vías de actualización. Para su caso concreto, aconsejamos que pregunten en el Registro de la Propiedad correspondiente, pues le indicarán exactamente qué hacer. Aquí vamos a generalizar y explicar a grandes rasgos los diferentes procedimientos registrales.
En primer lugar, debe comprobar si el Catastro Inmobiliario de su finca está bien, esto es, indica la calle y el número correctos, en las urbanas; la partida, en las rústicas; la superficie es la correcta; y el plano que aporta el Catastro se corresponde con la situación física de la finca (sin invadir a los vecinos).
Si Catastro se corresponde con la realidad, el titular registral mediante una instancia con firma legitimada ante el Registrador o ante Notario junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica –que puede obtenerse en la oficina del Registro al tramitar el procedimiento-, puede solicitar la rectificación. La operación ante el Registrador no se sujeta a impuestos.
En caso de rectificaciones de nombre o número de calle, o de nombre de partida, bastará presentar la citada instancia junto con el “certificado de correspondencia” de calles o de partidas emitido por el secretario del Ayuntamiento. Puede que la correspondencia resulte ya acreditada en el Registro, como es el caso de las calles con nombres preconstitucionales, cuyo nombre cambió con la llegada de la democracia.
Si tiene dudas acerca de si el Catastro Inmobiliario es correcto, en su oficina registral también le ayudarán.
El procedimiento registral de rectificación varía en función del tipo de operación a practicar:
- Si se trata de actualizar el nombre o número de calle, o la partida, en un máximo de 15 días la rectificación estará inscrita, previa calificación favorable del Registrador, siempre que se aprecie la correspondencia entre Catastro y Registro.
- Si se trata de una rectificación de cabida inferior al 10% de la cabida inscrita, correspondiéndose la localización de la finca y sin alteración de lindes fijos, es decir, no se alteran las calles, carreteras, ríos, torrentes, ... colindantes, la rectificación estará practicada en un plazo máximo de 15 días, previa calificación favorable del Registrador, mediante la presentación de la instancia aludida junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica. Una vez inscrita, se notificará a los colindantes registrales, por imperativo del artículo 201.3 LH.
- Si se trata de una rectificación de superficie de cabida superior al 10% de la cabida inscrita, o hay alteración de linderos fijos, o existe cualquier otro tipo de error descriptivo, deberá presentarse la instancia junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica. El procedimiento consistirá en preguntar a los colindantes registrales. Si transcurridos 20 días no presentan alegaciones a la rectificación, ésta quedará inscrita, previa calificación favorable del Registrador. Este procedimiento se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué pasa si el Catastro Inmobiliario no se corresponde con la realidad?
En el caso que el Catastro presente algún tipo de error, la rectificación de la descripción de las fincas es también posible de forma ágil.
Ya hemos comentado que las calles, los números de casa y las partidas, pueden rectificarse con la instancia privada junto con el certificado del Ayuntamiento.
Pero ¿cómo lo hacemos para rectificar la superficie? En el caso que el Catastro no refleje fielmente la superficie de la finca, un técnico, como puede ser un arquitecto técnico, deberá medirla. Una vez medida, la rectificación deberá solicitarse mediante la presentación de la instancia privada del titular registral junto con la certificación del técnico en que describa la superficie de la finca y el informe de validación gráfica catastral. Este informe, se comunicará por el Registro de la Propiedad al Catastro para que éste altere su cartografía. Por lo tanto, en un único procedimiento registral, podrá quedar también rectificado el Catastro Inmobiliario.
Presentación telemática.
Si dispone de firma electrónica (el DNI electrónico es un soporte que puede almacenarla), puede solicitar el procedimiento de rectificación desde su inmueble, sin necesidad de acudir a la oficina del Registro. Debe entrar en el siguiente link, del Registro online:
https://sede.registradores.org/site/home
En la siguiente página, encontrará las instancias que puede rellenar, en función de la rectificación que desee solicitar:
https://www.registradores.org/documentacion-y-descargas/instancias-de-presentacion
La instancia deberá ser firmada por el o los titulares registrales, con la firma electrónica. La mayoría de los certificados municipales catalanes ya cumplen los requisitos de comprobación electrónica de validez, de igual forma que las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas y los informes de validación gráfica catastral. En el caso en que sea necesario un informe técnico, éste también deberá ser firmado electrónicamente.
Esto que parece tan complicado, no lo es, Ayuntamiento, Catastro y técnicos están familiarizados con la documentación electrónica.
Si decide no optar por la tramitación online, puede acudir a la oficina del Registro de la Propiedad competente, donde le ayudarán y guiarán en todo el proceso actualización descriptiva.